Le spese per la riparazione di abbaini e lucernari sono a carico del proprietario o dei proprietari delle unità immobiliari alla cui utilità sono destinati, siano essi di nuova costruzione o no. il fatto che la loro struttura sia compresa in quella del tetto, che è parte comune, non ne fa parti comuni in ogni caso. Del resto, anche le finestre costituiscono un’apertura nei muri perimetrali, che sono indubbiamente una parte comune, ma non si è mai dubitato del fatto che le relative spese siano a carico del proprietario dell’unità immobiliare servita.

(tratto dall’esperto risponde del il sole 24 ore del 11-09-17)

Le spese straordinarie deliberate prima del rogito spettano al condomino al tempo della deliberazione. Ciò nella ripartizione interna tra venditore e compratore perché per il condominio vi è una responsabilità solidale se si tratta di spese deliberate nell’anno della vendita o in quello precedente.

Ai sensi dell’art. 1122 ter del Codice civile, introdotto dalla riforma del 2012, l’assemblea può deliberare, con la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi, l’installazione  sulle parti comuni impianti per la videosorveglianza di esse.

Solo una deliberazione presa all’unanimità dei condomini può disporre un utilizzo elitario dei posti auto condominiali. Al riguardo, una recente sentenza della Corte di cassazione, la n. 11034/2016 ha stabilito la nullità, e non l’annullabilità, della delibera dell’assemblea che assegna in via esclusiva posti auto ad alcuni condomini, al di fuori di ogni logica di turnazione. Nello specifico, la Cassazione ha accolto il ricorso di alcuni condomini contro il privilegio riconosciuto ad altri, da una delibera che risaliva addirittura a oltre 35 anni prima, la quale autorizzava solo alcuni residenti a parcheggiare l’auto nelle piazzole a ciò adibite. Pertanto, la suprema corte ha deciso nel merito ponendo nel nulla la decisione dell’assemblea, e dichiarando che, nella situazione descritta, sbaglia la Corte d’appello  a ritenere legittima la delibera perché assunta per compensare uno dei residenti della perdita di un’area di proprietà esclusiva dopo la scissione dell’originario condominio: La maggioranza semplice risulta infatti sufficiente quando la delibera introduce un’innovazione che consente un uso più comodo o proficuo della cosa comune: mentre il divieto previsto dall’ articolo 1120, quarto comma, del Codice civile serve proprio a evitare che il singolo proprietario veda contrarsi il suo diritto di godere entro la sua quota delle parti comuni del condominio. Ecco allora perché è illegittima la delibera senza stabilire turni fra i proprietari assegna in via esclusiva e a tempo indeterminato i posti macchina nel complesso residenziale: finisce con limitare l’uso e il godimento che compete agli altri condomini sul bene comune, la cui compressione non può essere giustificata da alcuna esigenza di compensazione.

Tratto da il sole 24 ore.

L’ordinanza emanata dal ministero della Salute il 6 agosto 2013, intitolata alla tutela dell’incolumità pubblica dall’aggressione dei cani e più volte prorogata, all’articolo 1 impone al detentore del cane di portare sempre con sé una museruola, da applicare in caso di rischio per l’incolumità di persone o animali o su richiesta dell’autorità competenti, e soprattutto di utilizzare sempre il guinzaglio corto (massimo un metro e mezzo di lunghezza) durante la conduzione dell’animale nelle aree urbane e nei luoghi aperti al pubblico. Appare ragionevole considerare luoghi aperti al pubblico, ai fini dell’applicazione della norma tutte le parti comuni accessibili ai residenti nell’edificio e ai loro ospiti, compreso il vano scale e l’ascensore. I cani dunque, vanno tenuti al guinzaglio anche in presenza di chi ne ha la custodia. In linea generale, poi, il responsabile del cane deve assicurarsi che l’animale abbia un comportamento adeguato alle specifiche esigenze di convivenza con persone e animali rispetto al contesto in cui vive. Le violazioni vanno segnalata alla polizia municipale, che potrà intervenire diffidando il responsabile e applicando le sanzioni amministrative del caso. In relazione all’apposizione del cartello “attenti al cane” alla porta di ingresso, si ritiene che non siano rintracciabili profili di illiceità, salvo che non se ne contesti la particolare conformazioni in relazione al decoro architettonico dell’edificio. Simili cartelli, infatti, sono di retti a informare chi dovesse varcare l’uscio, normalmente il cancello, oltre il quale i cane è tenuto legittimamente libero senza museruola.

Tratto da Il sole 24 Ore

Non ci risulta, in termini generali, che sia vietato dar da mangiare ai gatti liberi. E, tuttavia, salvo esame della fattispecie in concreto e del regolamento condominiale contrattuale (se esiste), ove il comproprietario del condomino, che da’ da mangiare ai gatti, violi il compossesso degli altri condomini sulle parti comuni o il diritto al pari godimento, (a norma degli articoli 1102 e 1120, ultimo comma, del codice civili), o rechi danno al condominio o ai condomini (per esempio a causa degli avanzi di cibo, della presenza di peli e di escrementi), l’amministratore è tenuto ad inviare un lettera raccomandata finalizzata alla tutela delle parti comuni, (a norma dell’articolo 1130, comma 1, numeri 2 e 4 del codice ). Ove il condomino non si adeguasse, è poi opportuno convocare un’assemblea per l’eventuale esperimento di un’azione legale per lo sgombero dell’area, oltre al risarcimento dei danni ( con la precisazione che l’azione di risarcimento danni, salvo esame della fattispecie in concreto, non può essere esperita dall’amministratore senza autorizzazione assembleare).

Superfluo evidenziare che i Regolamento per la tenuta di animali, in generale, non contengono alcun obbligo per i privati di mantenere i gatti randagi all’interno  di aree private. In particolare, il regolamento per la tutela degli animali del Comune di Napoli per esempio, non pone alcun obbligo ai condomini di mantenere i gatti all’interno dei cortili, ma si limita a stabilire che l’accesso dei tutori (ndr, cioè coloro che si adoperano volontariamente per la cura dei gatti) alle zone di proprietà privata è subordinato al consenso del proprietario e/o del condominio che, tuttavia, in caso di divieto di accesso,  non dovrà ostacolare l’uscita dei gatti dalla loro proprietà. Nè si attaglia alla fattispecie il novellato articolo 1138 ultimo comma, del codice civile, per il quale le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Tratto da il sole 24 ore

Stante il disposto di cui all’articolo 118 del Codice civile, terzo comma, per il quale il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma il condomino distaccato, in quanto comproprietario dell’impianto comune, è tenuto a concorre alle spese di manutenzione straordinaria e di conservazione dell’impianto comune e, quindi, anche alle spese di adeguamento termico che va effettuato entro il 31-12-16 in base al dlgs 102/2014.

Tratto da il sole 24 ore

Le spese per la coibentazione del tetto, effettuate in occasione della relativa ristrutturazione, devono essere ripartite, salvo diversa disposizione ottenuta nel regolamento condominiale contrattuale per millesimi di proprietà, a norma dell’articolo 1123, comma 1 del codice civile, trattandosi di spese eseguite nell’interesse comune. D’altra parte, norme speciali a parte, per la giurisprudenza, della non corretta coibentazione dell’edificio risponde il condomino, a norma dell’articolo 2051 del codice civile. Si veda, in questo senso, per tutte, Tribunale di Milano, XIII sezione civile, sentenza 11 maggiom 2009, n. 6256, secondo cui appurato il cattivo stato di coibentazione del sottotetto cumene dello stabile condominiale, di tale mancato isolamento della copertura risponde, in quanto custode ex articolo 2051 del Codice civile, il condomino al quale incombe l’obbligo di adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio alcuno e di rimuovere le cause del danno arrecato alle porzioni di proprietà esclusiva di uno dei condomini, salvo la prova del caso fortuito.

A tenore dell’articolo 1136, commi 2 e 4 del codice civile, per le opere di riparazione straordinaria di notevole entità, è necessario un quorum, in seconda convocazione, di 500 millesimi, (almeno la metà del valore dell’edificio), oltre alla maggioranza degli intervenuti. Tanto più che, in generale, le opere di coibentazione dovrebbero essere anche finalizzate alla riduzione del consumo energetico.

Tratto da il sole 24 ore

Salvo diversa pattuizione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale, le spese per eliminare le cause dell’occlusione della colonna di scarico della fognatura condominiale, non essendo stato trovato il responsabile dell’occlusione, sono a nostro giudizio a carico dei condomini che utilizzano la colonna di scarico in questione. L’articolo 1123, comma 3 del codice civile, dispone infatti che: qualora un edificio abbia più scale o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Tratto da il sole 24 ore

L’inquilino, ossia il conduttore, di una unità immobiliare ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

Può, inoltre, senza diritto di voto, intervenire sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni (articolo 10 della legge 27 luglio 1978, n. 372). Come delegato del proprietario, invece, può partecipare a qualunque assemblea ed esprimere il voto.

Tratto dal Il sole 24 ore