Salvo esame della fattispecie in concreto e delle norme, le sanzioni e le norme previste dal regolamento condominiale, approvate a maggioranza, sono vincolanti anche per i condomini che non abbiano partecipato all’assemblea e/o che non le abbiano approvate. In tema, il novellato articolo 70 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile, dispone che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice. Si tenga anche presente che, a norma dell’articolo 1138, comma 3, del Codice civile, il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 e allegato al registro indicato dal numero 7 dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107. E’ tuttavia opportuno evidenziare che, in disparte le sanzioni pecuniarie di cui si è detto, non è legittimo inserire in un regolamento condominiale assembleare sanzioni diverse da quelle pecuniarie, ovvero diversamente afflittive, ciò che sarebbe in contrasto con i principi generali dell’ordinamento che non consentono al privato, se non eccezionalmente, il diritto di autotutela. (Cassazione 16 gennaio 2014, numero 820)

Salvo rivalsa verso il precedente proprietario pignorato (e salvo verifica dell’opportunità della relativa azione), l’aggiudicatario di un immobile all’asta è tenuto nei confronti del condominio al pagamento delle spese condominiali relative all’esercizio in corso e a quello precedente. Ed infatti, anche per l’acquisto di un immobile all’asta, si ritiene operante l’articolo 63, comma4, delle disposizioni di attuazione al Codice civile, per il quale chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Vale tuttavia la pena di evidenziare in punto di ripartizione delle spese straordinarie tra venditore e acquirente ce, in caso di spese straordinarie deliberate prima della vendita, queste ultime, salvo patto contrario, devono essere accollate al venditore (o proprietario pignorato). Si veda, in questo senso, per tutte, Cassazione 3 dicembre 2010, numero 24654, secondo cui, in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazione, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a supportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea, sicchè, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprietario dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’articolo 63 disposizioni attuative del Codice civile.

Ai fini dell’articolo 63, comma quarto, delle disposizioni citate, salvo esame della fattispecie in concreto (e del criterio adottato per la predisposizione del rendiconto ) a mio giudizio, si deve fare riferimento alla data del pagamento.

In base all’articolo 23 del Dpr 600/1973 – come modificato dalla legge 449/1997 – dal 1 gennaio 1998, i condomini, e non i loro amministratori, sono diventati sostituti d’imposta e, come tali, sono obbligati a dotarsi di un codice fiscale, nonché di un codice del contribuente, attribuito dalla concessionaria per la riscossione.

In tema, la circolare 240/E/2000 ha precisato che, per i condomini con non più di quattro (ora con non più di otto condomini, nde), qualora non si sia inteso nominare l’amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini, che utilizzando il codice fiscale del condominio medesimo, provvederà ad applicare le ritenute alla fonte, a effettuare i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi. E, dunque, anche il condomino minimo tra due condomini deve dotarsi di codice fiscale.

A norma dell’artico 1129, comma 9, del Codice Civile, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, terzo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile per il quale, in caso di mora nel pagamento dei tributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla funzione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. L’amministratore è tenuto ad agire nei confronti del condomino moroso (articolo 1130, comma 1, numero3, del codice civile e articolo 63 comma1 delle disposizioni di attuazione del Codice civile).

In termini generali è anche possibile che il condomino moroso presenti opposizione al decreto ingiuntivo, se nonché il decreto ingiuntivo condominiale è provvisoriamente esecutivo. Se l’opposizione è infondata, le spese sono a carico dell’opponente.

I tempi per il recupero del credito condominiale, che ove sia scelta l’esecuzione immobiliare, passano attraverso la messa all’asta dell’immobile oggetto di esecuzione, possono essere piuttosto lunghi e variano da tribunale a tribunale. I crediti condominiali si prescrivono in cinque anni, (si veda, per tutte, Cassazione, 25-02-2014 n. 4489)

Il Dlgs 102/2014, all’articolo 9. comma 5, lettere b) e C), impone l’obbligo dell’adozione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione entro il 31 dicembre 2016. In caso di  inosservanza dell’obbligo, l’articolo 16  comma 7, statuisce che: nei casi di cui all’articolo 9 comma 5 lettera c), il condominio  e i clienti finali che acquistano energia per un edificio polifunzionale, che non provvedono ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun radiatore posto all’interno dell’unità immobiliare sono soggetti, ciascuno, alla sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2500 euro. La disposizione di cui al primo periodo non si applica quando dalla relazione tecnica di un progettista o di un tecnico abilitato risulta che l’installazione dei predetti sistemi non è efficiente in termini di costi.

Allo stato non risultano o comunque non sono previste deroghe o rinvii. Pertanto, visto che il termine di scadenza è ormai prossimo, al fine di evitare la sanzione, sarebbe opportuno adeguarsi alle prescrizioni normative.

Il condomino che ha distaccato il proprio appartamento dall’impianto centralizzato è pur sempre comproprietario dell’impianto, sicché per il dlgs102/2014 a parte gli effettivi prelievi volontari di energia termica utile egli è anche tenuto al pagamento dei costi generali per la manutenzione dell’impianto.

In questa ottica, appare ragionevole ritenere che la parte di spesa necessaria per il funzionamento dell’impianto sia posta a carico di tutti i condomini (compreso quello che si è distaccato), a prescindere dall’effettività e dalla misura del consumo di calore da parte di ciascuno.

Si ritiene che il condomino dovrà anche pagare le spese dei contatori individuali, a norma dell’ articolo 1117 n. 3 ultima parte, del Codice civile. In definitiva, mentre nel caso del distacco il condomino è tenuto solo a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto, nel regime del Dlgs 102/2014 egli è tenuto a contribuire a tutte le spese di manutenzione dell’impianto (dunque, in misura superiore a quelle previste dall’articolo 1118 ultimo comma del Codice Civile.

A norma del riformato articolo 1120, secondo comma, n.2, del Codice civile, i condomini con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136 del Codice stesso (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno a oggetto le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche (tra di essi rientra anche la installazione dell’ascensore.

Poiché la installazione ex nuovo dell’ascensore configura una innovazione gravosa, a norma dell’articolo 1121 del Codice civile, i condomini dissenzienti, che hanno espresso voto contrario in assemblea, o che , se assenti, hanno impugnato la delibera entro 30 giorni, sono esonerati dalla spesa, a condizione, però, che l’innovazione sia suscettibile di utilizzazione separata (come nel coso dell’ascensore), oppure se, non essendo possibile l’utilizzazione separata, la maggioranza che l’ha deliberata assuma espressamente a suo carico tutta la spesa.

(cassazione, 17-04-1969 n. 1215)

In tema si segnala, tra le ultime pronunce giurisprudenziali, la sentenza del Tribunale di Milano del 28-01-16, per la quale la Corte di cassazione, intervenuta proprio in materia di posizionamento di condizionatore su una facciata condominiale, ha ribadito l’orientamento secondo cui la corretta applicazione dell’articolo 1120 del Codice civile porta a ritenere che costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio , e che la relativa valutazione ne spetta al giudice di merito, ed è insindacabile in sede di legittimità ove non presenti vizi di motivazione.

Dunque, solo non caso di violazione del decoro architettonico dell’edificio è necessario il consenso unanime di tutti i condomini, mentre, per gli intervenuti relativi al migliore godimento della proprietà individuale, il condomino può apportare a proprie spese le modifiche necessarie.

Partendo dall’assunto che l’uso dei garage non è destinato a tutti i condomini, ma solo ad alcuni proprietari, le spese dovranno essere ripartite solo tra questi ultimi e non fra tutti.

Al riguardo, una sentenza della Corte di cassazione, la 7077 del 22-06-1995, ha statuito che la spesa per l’installazione delle opere e dei manufatti attinenti all’adeguamento dei sistemi per garantire la sicurezza antincendio deve essere ripartita soltanto tra i proprietari dei box, e non anche tra gli altri condomini che non ne possiedono, non avendo alcuna rilevanza la circostanza che tali misure attengono alla sicurezza dell’intero edificio.